미분양된 서초동 파워팰리스 20채를 떠 안았다가 나중에 대박 친 사례, ‘노른자’ 개포주공 아파트 헐 값에 50채나 보유한 사례 등등. 한마디로 입이 딱 벌어집니다. 그러나 정작 자신은 재미를 많이 보지 못했네요. 그의 블로그 글을 정리합니다.
▶강용석 “잘 팔았다고 생각했는데, 급등....”
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| 서울 동부이촌동 신동아 아파트. |
저의 사례부터 시작해 보겠습니다.
용산구 신동아 아파트를 보죠.
1980년대 초반 지어질때만 해도 강북에서 최대 아파트 단지였고.. 35, 48, 55, 69평형으로만 구성된, 최고급 아파트단지였습니다. 80년대에는 강남은 압구정 현대, 강북은 동부이촌동 신동아가 대표적인 고급아파트 단지였죠. 또 동부이촌동은 서울의 한복판에 자리잡고 있어서..강남이나 강북, 여의도 어디든 가기 편하고 빠르죠..
1999년 봄.. 저는 신동아 69평을 사기로 마음먹습니다.
당시 아파트를 보러 계속 다녔는데 IMF사태로 아파트 시세가 최악으로 떨어진 상황이었습니다. 그때는 서초동에 살고 있었는데.. 바로 강건너의 신동아가 평당 1000만원 이하로 떨어진걸 보게 된거죠.
절대로 더 떨어질리는 없다. 6억 3천에 나와 있었는데 은행대출 3억원을 끼고 살던 집 팔아 생긴 3억 3천을 합쳐, 삽니다.
그런데, 안타까운 것은.
2년후인 2001년 3월에 미국유학을 여름에 떠나게 되어, 3억원에 대한 이자가 매달 200만원 정도였는데(그때는 이자율이 7-8% 됐어요). 그게 너무 부담스러워서 팔고 맙니다.
잘 팔았습니다. 8억 5천. 딱 2년만에 2억 2천이 올랐으니 많이 오른거죠.. 더군다나 실제로 들어간 돈으로 따지면 현금 3억 3천에 2년간 이자를 문 것이 5천만원 정도니까. 3억 8천을 들여 2억 2천을 번거니까. 수익률로 따지면 2년간 58% 정도 될까요.
괜찮죠. 그런데 진짜 열받는건 그 다음부터입니다..2001년 여름에 미국유학을 떠나 2003년 여름에 돌아와보니 제가 판 신동아 69평이 15억원이 돼있더군요. 강북강변을 매일 지나지만 지금도 신동아만 보면 속이 쓰립니다.
▶떠안은 미분양 타워팰리스 20채...대박
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| 서울 도곡동 타워팰리스. 헤럴드경제 DB |
이번엔 도곡동 타워팰리스입니다.
2000년대 초반 지어져서 2000년대를 대표하는 주상복합이죠..대한민국에 탑상형말고 타워형고층, 주상복합의 신기원을 연 아파트로 알려져 있는데요.
저도 2003년 여름에 유학을 마치고 들어와서, 타워팰리스 68평형에 전세로 2년간 거주했었습니다.
그 2년도 저에겐 뼈아픈 실수의 기간인데요.
전세를 들어갈때 이미 매매가가 15억원정도 했는데요. 너무 올랐으니 일단 전세로 살며 좀 떨어지길 기다렸다 사자.. 뭐 이런 심정으로 전세로 들어간거죠.
돈도 부족했구요..
그러나 그때도 은행빚을 땡겨서 샀어야 되는거였는데요. 2년후에 나올때는 25억원이 돼있었으니까요.
더 재미있는건, 당시 의사를 하고 있던 제 친구는 아버지가 삼성중공업(타워팰리스는 삼성중공업이 건설) 부사장인가였는데.
2001년인가 타워팰리스가 막 준공되었을때는 분양이 안돼서.. 당시 분양가가 평당 1200만원 정도였는데요.. 분양가인 8억원 정도에 20채를 떠안았답니다.
당시만해도 건설사들이 분양이 안되면 임원들, 협력사들한테 막 떠안기고 그랬죠. 그래서 의사인 아들에게 4채를 떠맡기고, 친척들한테 한채씩 밀어내고, 본인이 5채를 가지고 있었고. 제 친구인 아들 의사는 장인한테 1채, 처남한테 1채 떠맡기고 2채를 떠안고 있었는데, 2006년이 되자 타워팰리스가 30억이 되서.
분양 당시인 5년전보다 한채당 20억 이상이 올라서, 그 아버지는 100억, 제 친구는 40억을 벌었다는 전설적 얘기입니다..
▶5억 대출 받아 산 개포주공아파트 50채...현재는 450억원
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| 서울 개포주공아파트. 헤럴드경제 DB |
서울 개포동 주공아파트입니다.
강남에 마지막 남아있는 대규모 저층 재건축 단지라고 할 수 있는데요..
개포 주공은 9, 11, 13, 15, 18평에 일부 세대는 최초에 연탄난방을 하도록 지어진, 1980년대 초반 지어진 대규모 단지입니다. 만세대가 넘는 대규모입니다.
재건축한다는 얘기가 나온지 15년쯤 되가는데요.
개포 주공이 2001년까지만 해도 한채에 1억 정도였다는건데요. 그때는 은행에서 DTI니 LTV니 이런걸 따지지 않았기 때문에, 개포 주공 1채에 9000만원까지 대출을 해줬다는거죠. 한채에 천만원이면 사는거죠.
그래서 어떤 양반이 5억원을 들여 개포주공을 50채를 샀다는 겁니다. 대출이 45억원이죠.(물론 전세를 끼고 대부분 샀기때문에 실제 대출금액은 그렇게까지 되지 않는다고 합니다만)
그런데 한때는 여기가 9억원까지도 올랐으니까요. 이건 뭐 수익률이 계산이 안되죠. 450억원이 된거니까요. 지금도 개포주공이 7, 8억은 하니까요.
중요한 건 이분이 지금까지 15년동안 이 아파트 50채를 한채도 안팔았다는 겁니다. 재건축되면 팔겠다는건데요..
▶강용석 변호사가 말하는 아파트 투자 팁
아파트로 돈을 벌려면 레버리지를 이용해야 한다는거죠.그리고 오래 가지고 있으라는 겁니다.
아파트 한채로는 절대로 큰 돈을 벌 수 없습니다. 금융기관을 끼고 레버리지를 일으켜야만 돈을 벌 수 있습니다.
아파트의 특장점은 부동산중에 가장 환금성이 좋은 편이어서 담보가치가 높고 대출이 쉽다는 것인데요. 그걸 최대한 활용해서 대출을 받고 전세를 끼어 매수하는 것이 아니라면 아파트를 투자의 대상으로 삼는 것은 수익률이 좋은 건 아니라는 겁니다..
더군다나 2006년 가을 최고점을 찍은 이후로 수도권 아파트 경기는 아직까지도 완전히 회복됐다고 보기 힘든 상황이어서. 그렇지만 지금이 집, 특히 아파트를 살 시기냐고 물으신다면..아직 집이 없는 분이라면 수도권의 아파트는 사는 것이 좋다. 특히나 실거주가 목적이라면(ㅋㅋ 어디까지나 참고만 하세요).
그리고 아파트를 살거라면 요즘같은 저금리시대에는 무조건 대출을 끼고 사라. 왜 요즘 전세가가 집값의 80%가까이 되는 지역들이 있잖아요.투자 목적으로만 접근한다면.
그런 곳의 소형아파트는 10%의 현금 정도만 가지고 조금만 대출받으면 살텐데..그런 것들 사놓으면 2년후에 전세 올려서 대출금 갚으면 바로 수익이 나지 않을까요.
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